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  • Immagine del redattoreAndrea Sesini

VERANDA ABUSIVA E SANATORIA: COSA CAMBIA CON IL DECRETO SALVA CASA?



Partiamo con il dire che il Decreto Salva Casa non è un condono. Il condono edilizio (l’ultimo risale al 2003) è un provvedimento straordinario con il quale si permette di sanare interventi abusi nonché di eliminare i possibili provvedimenti sanzionatori. 

Il Decreto Salva Casa prevede, invece, la sanatoria. La sanatoria, al contrario del condono, è un procedimento amministrativo con il quale si regolarizzano piccoli interventi abusivi (sempre se conformi alla legge), dietro il pagamento di una sanzione in denaro.

Che titolo serve per realizzare una veranda?

È evidente a tutti che con la veranda si crea una vera e propria stanza (magari adibita a cucina o lavanderia), mediante la chiusura, nella maggior parte dei casi, di un balcone, ampliando quindi la superficie vivibile dell’appartamento che serve. 

Detto questo, occorre ricordare che, ad oggi, per realizzare una veranda serve il permesso di costruire, come titolo abilitativo. Quanto detto è espressamente previsto all’articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo Unico dell’Edilizia, il quale dice che realizzare una veranda costituisce un intervento di ristrutturazione edilizia “pesante” soggetti a permesso di costruire. Difatti le verande vanno a modificare sia il prospetto dell’edificio sia comportano un aumento complessivo del volume dell’edificio. 

È possibile sanare una veranda abusiva grazie al Decreto Salva Casa?

La sanatoria per “tolleranza costruttiva” – art. 34-bis TUE

Atteso quindi che per realizzare una veranda è richiesto il permesso di costruire vediamo se il decreto salva casa ha previsto qualche aiuto nel caso ini cui fossero state realizzate in sua assenza.

Prima del decreto Salva Casa, il decreto Aiuti del 2022 aveva già previsto una tolleranza, pari al 2%, relativa ad interventi abusivi negli appartamenti. Questo significava che per una casa con grandezza pari a 100 metri quadrati era possibile sanare una veranda di massimo 2 metri quadrati.

Con il decreto Salva Casa si ampliano i limiti di questa tolleranza con un sistema proporzionale alla grandezza della casa: “a) 5% per superficie utile inferiore a 100 mq; b) 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 mq; c) 3% per superficie utile tra 300 e 500 mq; d) 2% per superficie utile superiore a 500 mq”.

Riprendendo l’esempio fatto sopra, se prima per un appartamento di 100 metri quadrati era possibile sanare ambienti di massimo 2 metri quadrati, ora con lo stesso appartamento di 100 metri quadrati è possibile sanarne fino a 5 metri quadrati.

La sanatoria “edilizia” in assenza di permesso di costruire: non cambia nulla dopo il decreto Salva Casa

Un punto sul quale il decreto Salva Casa non ha innovato è quello nel caso in cui chi realizza una veranda lo fa come intervento autonomo e non richiede alcun permesso di costruire. Pertanto, in questo caso, se non si rientra nei limiti previsti dalle tolleranze costruttive viste in precedenza, valgono le regole già esistenti dettate dal Testo Unico dell’Edilizia.

La sanatoria “edilizia” in parziale difformità del permesso di costruire: cade il requisito della doppia conformità con il decreto Salva Casa 

Le cose cambiano nel caso in cui la veranda era oggetto di precedente permesso di costruire dal quale ci si è però parzialmente discostati. Siamo quindi nell’ambito degli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, i cosiddetti “abusi minori” per i quali il decreto salva casa ha cercato di dare una mano ai proprietari di casa. 

Detto questo, al contrario di quanto previsto dalla sanatoria, cioè in assenza di permesso di costruire, in questo caso la novità risiede nell’assenza del requisito della “doppia conforme”. In altre parole, e possibile procedere alla sanatoria della veranda abusiva, se è stata oggetto di permesso di costruire parzialmente difforme da quello approvato, con l’unico requisito che l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Cade quindi il requisito del rispetto della normativa vigente cioè quella esistente al momento della presentazione della domanda di sanatoria, che spesso comportava il rigetto della domanda.

Come sanare le verande abusive?

Dopo aver visto quando è possibile sanare una veranda abusiva occorre capire in che modo è possibile farlo. Ebbene, per ottenere la sanatoria delle verande abusive che rientrano nelle tipologie sopra indicate bisogna presentare una domanda al Comune assieme ad un progetto ed una relazione asseverata di un professionista (ingegnere, architetto, geometra) che attesti la conformità delle opere alle norme edilizie vigenti nel territorio di riferimento. 

Oltre a ciò, occorre anche pagare una sanzione in denaro il cui importo può variare da un minimo di euro 1.032 ad un massimo di euro 30.984 euro, la cui precisa misura è certamente data dal tipo di intervento nonché dalla sua entità oltre che dall’incremento del valore dell’immobile ottenuto dopo l’intervento.

È infatti evidente che la veranda, creando un ambiente nuovo e pienamente utilizzabile, contribuisce ad accrescere il valore dell’appartamento che serve.

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