Bonus prima casa e metratura: anche la taverna può farla diventare “di lusso”

Attenzione ai metri quadri nascosti. La sorpresa si può “nascondere” in cantina. La Cassazione fa chiarezza su cosa rientra nella superficie utile e quando si può perdere il bonus prima casa

Quando si acquista una casa con l’obiettivo di usufruire delle agevolazioni “prima casa”, una delle condizioni più note riguarda il “divieto di lusso”. La regola è che se l’immobile è classificato come “di lusso”, non si avranno diritto agli sconti fiscali. Ma cosa significa davvero “di lusso”? E soprattutto: conta anche il piano interrato nel calcolo dei famosi 240 mq? 

La risposta arriva dalla Cassazione, che con l’ordinanza n. 2503/2025, torna a fare chiarezza precisando che

anche il piano interrato va contato, se collegato internamente all’abitazione e se effettivamente utilizzabile.

La decisione nasce da un contenzioso in cui un contribuente si è visto negare le agevolazioni prima casa per aver superato i 240 mq di superficie utile complessiva, limite oltre il quale un immobile viene considerato “di lusso”.

Cosa si intende per “superficie utile complessiva”?

Il termine, definito dal D.M. 2 agosto 1969, viene spesso frainteso perché non si tratta solo dei mq “abitabili”, ma di tutti gli ambienti effettivamente utilizzabili, anche se non tecnicamente abitabili. 

Sono esclusi solo:

• balconi e terrazze;

• cantine e soffitte non collegate;

• scale;

• posti auto.

Ma attenzione: se una cantina o una soffitta è collegata internamente all’abitazione e ha una funzione utile, ad esempio come lavanderia, guardaroba o zona hobby, può essere inclusa nel conteggio. Lo stesso vale per un piano interrato, come ha confermato la Cassazione.

Quando lavanderia e guardaroba fanno “salire” i mq

Nel caso oggetto dell’ordinanza, il piano interrato era collegato alla casa tramite una scala interna ed era utilizzato come lavanderia e guardaroba: locali complementari all’abitazione che ne aumentano la vivibilità e il valore.

Per i giudici, non importa se si trovano sotto il livello del suolo o se non hanno i requisiti per l’abitabilità urbanistica: quello che conta è la concreta utilizzabilità degli spazi, ossia la possibilità di svolgere in essi attività della vita quotidiana.

Questa interpretazione si inserisce in un orientamento già consolidato. Negli anni, la giurisprudenza ha più volte ribadito che ciò che conta è la “potenzialità abitativa” degli ambienti.

Occhio anche agli spazi non “ufficialmente” abitabili

In sintesi: se uno spazio è realmente fruibile nella vita quotidiana, va considerato nel computo della superficie utile complessiva, anche a dispetto delle esclusioni previste nel D.M. 1969.

In definitiva, se stai per acquistare casa – magari con l’idea di usufruire delle agevolazioni prima casa – o se hai ricevuto un avviso di accertamento legato alla superficie del tuo immobile, attenzione anche agli spazi non “ufficialmente” abitabili: interrati, locali accessori, ambienti multiuso possono fare la differenza.

Ivan Meo

Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it