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MANUTENZIONE DEL TETTO COMUNE: serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale



L’amministratore del condominio non è responsabile del mancato avvio dei lavori di manutenzione del tetto in stato di degrado per vetustà, ma in condizioni tali da non comportare pericoli imminenti per cose e persone.

Trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria, in assenza di situazioni urgenti, l’amministratore deve infatti convocare l’assemblea dei condomini, che deve decidere se e quando avviare i lavori.

Non sempre lo stato di vetustà richiede interventi urgenti. Se non c’è un imminente pericolo, l’amministratore non può avviare direttamente i lavori. Questo è quanto stabilito la Corte d’appello di Roma con la sentenza n. 3349 del 14 maggio 2024.


Lavori di manutenzione straordinaria: di cosa si tratta?

I lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni rientrano nella competenza dell’assemblea condominiale. Di conseguenza, l’amministratore non può provvedere direttamente di propria iniziativa, ma deve essere autorizzato dai condomini. Fanno eccezioni i casi urgenti, in cui l’amministratore può avviare subito i lavori.

La specifica vicenda che esamineremo ci dice un’altra cosa: non sempre i lavori da eseguire sul vecchio tetto condominiale sono da considerarsi urgenti. La situazione va valutata caso per caso, e se non c’è una situazione di imminente pericolo, l’amministratore non può intervenire direttamente, ma deve convocare l’assemblea ponendo all’ordine del giorno l’approvazione dei lavori straordinari da autorizzare.


Il fatto

Un condomino cita in giudizio l’amministratore chiedendo di essere risarcito dei danni subiti. Secondo il condomino, l’amministratore è responsabile perché non ha proceduto ai lavori urgenti e necessari di manutenzione del tetto dell’edificio condominiale. 

L’amministratore di condominio si difende affermando che i lavori richiesti non rientrano nelle sue competenze dirette, ma richiedono l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

Detto in altri termini, secondo l’amministratore i lavori di manutenzione del tetto, a cui fa riferimento il condomino, rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria, che devono essere autorizzati dall’assemblea condominiale. L’amministratore può intervenire direttamente solo per interventi di manutenzione ordinaria, oppure nei casi urgenti di pericolo imminente. I giudici hanno dato ragione all’amministratore.


Manutenzione del tetto: le norme

Le norme a cui fare riferimento sono l’articolo 1130 del codice civile (che disciplina le attribuzioni dell’amministratore) e l’articolo 1135 del codice civile (che include la manutenzione straordinaria tra le competenze dell’assemblea condominiale).

I giudici spiegano che tutti gli atti che, seppur diretti alla migliore utilizzazione delle parti comuni, comportano spese rilevanti, richiedono una delibera dell’assemblea dei condomini e, quindi, non possono essere avviati direttamente dall’amministratore, di sua iniziativa.

Nel caso di specie, i Vigili del Fuoco avevano accertato uno stato di degrado del tetto dovuto a vetustà, ma non un pericolo di imminente crollo della struttura, tale da richiedere interventi urgenti per eliminare un attuale pericolo per le persone.

Peraltro, dagli atti era risultato che l’amministratrice aveva convocato l’assemblea in diverse occasioni, nelle quali si era discusso della manutenzione dell’edificio. Tutte le relative decisioni erano state, però, rinviate in attesa di approvare le tabelle millesimali. Inoltre, erano state anche apposte temporaneamente delle transenne per segnalare ed evitare possibili pericoli e danni alle persone.

Insomma, secondo i giudici nel caso in esame l’amministratore ha adempiuto ai propri compiti con sufficiente diligenza e non può ritenersi responsabile.

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