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Il balcone chiuso con struttura fissa e tende retrattili in PVC costituisce una veranda.

Immagine del redattore: EdilcomascaEdilcomasca

L’opera realizzata è consistita nell’apposizione lungo tutto il perimetro del balcone di una struttura ancorata sui lati dello stesso.



Seppur con le novità del Decreto salva Casa sono state eliminate alcune tipologie di piccoli abusi, di certo lo stesso non può essere inteso come un condono. Anzi, le nuove previsioni introdotte con il Salva Casa circoscrivono ancora meglio i confini di ciò che è consentito e ciò che invece è da ritenere abusivo.

In tema di verande, però, a onor del vero il nuovo testo legislativo non si è mai espresso, lasciando quindi inalterato il vecchio impianto normativo con tutti i limiti e divieti. Occorre quindi fare molta attenzione ad inquadrare correttamente l’opera che si vuole realizzare perché, altrimenti, il rischio è quello in cui è incorso un condomino di un piccolo comune del viterbese, al quale, il TAR Lazio con la sentenza n° 13771 dell’8 luglio 2024, ha confermato la richiesta di abbattimento del comune di quella che era stata dal proprietario di casa erroneamente qualificata come pergotenda.


La pergotenda nel nuovo testo legislativo del Decreto Salva Casa


Oggi, in seguito alle novità introdotte dal Salva Casa, contrariamente a quanto previsto in passato dove serviva in ogni caso un titolo abilitativo (nella vicenda in commento il proprietario ha utilizzato la CIL, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori), le pergotenda sono inserite nelle attività di edilizia libera, così come espressamente previsto nella lettera b-ter) dell’art. 6, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):

“le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”. 

La principale differenza tra veranda e pergotenda


Fatta questa precisazione, nel caso in esame, l’opera è stata comunque erroneamente qualificata come pergotenda, avendo invece tutte le caratteristiche e le funzioni di una vera e propria veranda.

In particolare, l’opera realizzata è consistita nell’apposizione lungo tutto il perimetro del balcone di una struttura ancorata sui lati dello stesso, la quale costituiva la guida dentro la quale scorrevano verticalmente e si avvolgevano dei teli in PVC. 

Oltre a ciò, un ulteriore motivo di contestazione del comune è costituito dal motore dell’impianto di condizionamento dell’aria posto sul lato nord ovest dell’edificio, il quale era da rimuovere poiché a vista in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.


La natura dei pannelli di chiusura


Tra gli elementi utilizzati dal ricorrente per affermare che l’opera da lui realizzata fosse una “semplice” pergotenda utile solo a proteggere l’abitazione dagli eventi atmosferici, rientra la natura dei pannelli di chiusura

Ebbene, i giudici rilevano che, la chiusura dell’ambiente esterno “con pannelli auto avvolgenti in PVC trasparente, per analogia non differisce da chiusura con ante e vetri e, pertanto, costituisce un aumento non autorizzato di volumetria”. In altre parole, non sono motivi determinanti per escludere che l’ambiente creato sia destinato a soddisfare esigenze temporanee, né la qualità dei teli utilizzati per la chiusura né la circostanza che essi siano amovibili.


Si ha una veranda anche senza isolamento termico ed acustico


Nella puntuale disamina fatta dai giudici, gli stessi proseguono affermando che:

“Ciò che contraddistingue la veranda e consente la sua sussumibilità sotto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia – richiedenti il previo rilascio del permesso di costruire – è la realizzazione di un ambiente (anziché identico) assimilabile a quello interno all’abitazione, in ragione della trasformazione di un elemento accessorio aperto in uno spazio chiuso; ciò, prescindendo dall’eventuale diversità dei valori termici, energetici o di isolamento acustico, che, anche ove non coincidenti con quelli degli ambienti ab origine residenziali, non impedirebbero di configurare, comunque, un ambiente chiuso e, dunque, abitabile per la conformazione tecnica dell’opera e il risultato prodotto dalla sua installazione (chiusura del balcone), pure ove ciò sia stimato possa avvenire soltanto in corrispondenza di alcuni periodi dell’anno (in termini, Consiglio di Stato, sez. VI, n. 469 del 2022 cit.)” (Cons. St., Sez. VI, 9 agosto 2022, n. 7024).

Inoltre, l’intervento di chiusura del balcone è stato realizzato in area sottoposta a vincoli di tutela paesaggistica ai sensi del Decreto Legislativo numero 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e richiede quindi, oltre al Permesso di Costruire anche l’autorizzazione paesaggistica semplificata di cui al Decreto del Presidente della Repubblica (DPR) numero 31/2017, nel quale si prevede, tra gli interventi soggetti a preventiva autorizzazione, anche quelli di “realizzazione, modifica o chiusura di balconi o terrazze”. 

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