Il concetto di nuova costruzione è normato dal Testo Unico per l'Edilizia, ma ci sono state varie precisazioni dalla giurisprudenza. Il punto.
Quando nel linguaggio corrente si parla di nuova costruzione, risulta immediatamente comprensibile a cosa ci si riferisca.
Tuttavia, se ci si chiede che cosa si intende per nuova costruzione dal punto di vista legislativo, allora è necessario fare alcuni distinguo.
La legislazione principale di riferimento è stata affiancata da alcune sentenze di altri organi, quali il TAR e il Consiglio di Stato, che hanno aggiunto alcune precisazioni. Approfondiamo insieme che cosa indicano le nuove costruzioni.
Nuova costruzione: di cosa si tratta?
La principale legislazione in materia è costituita dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, il cosiddetto Testo Unico per l’Edilizia.
Quest’ultimo all’articolo 3 precisa quali sono gli interventi che devono essere considerati come costruzioni ex novo, ossia:
la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, o l’ampliamento di manufatti già esistenti all’esterno della sagoma esistente;
gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
la realizzazione di infrastrutture e di impianti che implichi la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
l’installazione di manufatti leggeri e di strutture di qualsiasi genere, come prefabbricati, case mobili, roulotte, camper, imbarcazioni, depositi, magazzini, adibiti ad abitazione o ambiente di lavoro in modo non temporaneo;
gli interventi pertinenziali che vengano qualificati come interventi di nuova costruzione o che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
la realizzazione di depositi di merci o di materiali o di impianti per attività produttive all’aperto che comportino una trasformazione permanente del suolo inedificato.
Viceversa, lo stesso Testo Unico per l’Edilizia precisa che non sono da considerarsi come nuove costruzioni tutti gli interventi di:
manutenzione ordinaria;
di manutenzione straordinaria;
di restauro e di risanamento conservativo;
di ristrutturazione edilizia.
Alla norma principale si aggiungono poi le normative regionali, i regolamenti comunali, i PGT – Piani di Governo del Territorio e, per le aree soggette ai vincoli, il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
Nuove costruzioni: le precisazioni della giurisprudenza
A questa normativa già di per sé complessa, si aggiungono alcune specifiche pronunce giurisprudenziali.
Un caso è quello del TAR Sicilia che nella sentenza n. 1845 del 7 settembre 2020, Sezione II, ha precisato che rientra nella definizione di nuova costruzione ogni intervento edilizio che produce un effettivo impatto sul territorio, dunque opere di qualsiasi genere “nel suolo” e “sul suolo” che vadano a modificare lo stato dei luoghi determinandone una significativa trasformazione.
Tra queste vi sono anche, per esempio, la realizzazione di una pavimentazione di un’area con destinazione a passaggio o parcheggio, la trasformazione in strada o in piazzale, la demolizione e successiva ricostruzione con variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, la realizzazione di opere di recinzione di rilevante ingombro visivo e spaziale, la ricostruzione su ruderi: tutti casi che necessitano di un titolo edilizio.
Infine, il Consiglio di Stato, Sezione VI, nella sentenza n. 5350 del 2 settembre 2020, in riferimento a un caso sottoposto ai vincoli di cui al Decreto Legislativo n. 42/2004, ha stabilito che gli interventi di demolizione e di ricostruzione relativi a un bene vincolato possono essere considerati come ristrutturazione edilizia soltanto se vengano rispettate le dimensioni e le caratteristiche morfologiche dell’edificio, mentre, se vi sono variazioni di sagoma o di volume, devono essere considerati come una nuova costruzione.
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