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  • Immagine del redattoreAndrea Sesini

COS’È E COME SI CALCOLA LA CONSISTENZA CATASTALE



La consistenza catastale è una misura utilizzata dal catasto per determinare la grandezza di un’unità immobiliare. Questo parametro è fondamentale per l’attribuzione di tasse e tributi, ed è calcolato utilizzando specifiche unità di misura che variano a seconda della categoria dell’immobile.

Categorie catastali e unità di misura 

Gli immobili sono suddivisi in diverse categorie catastali, ognuna con una specifica unità di misura per calcolare la consistenza:

  • Categoria A (abitazioni): la consistenza si misura in vani utili;

  • Categoria B (scuole, biblioteche, uffici pubblici): la consistenza si misura in metri cubi;

  • Categoria C (negozi, laboratori, cantine): la consistenza si misura in metri quadri.


Calcolo della consistenza per categoria A 

Per gli immobili appartenenti alla categoria A, l’unità di misura è il vano catastale. La consistenza catastale si calcola sommando:

  • Vani principali: contati per il loro numero effettivo. La cucina è sempre considerata un vano utile, anche se inferiore a 9 mq;

  • Vani accessori a servizio diretto: come bagni, corridoi, ingressi, e ripostigli, contati come 1/3 di vano;

  • Vani accessori indiretti: accessibili dall’esterno dei vani principali, contati come 1/4 di vano.

Alla somma ottenuta può essere aggiunto o detratto fino al 10% per considerare elementi che possono influenzare il valore dell’immobile. Il risultato viene arrotondato al mezzo vano.

Calcolo della consistenza per categoria B 

Per gli immobili della categoria B, la consistenza catastale è misurata in metri cubi, calcolata moltiplicando la superficie coperta per l’altezza totale delle singole porzioni dell’edificio. Anche in questo caso, può essere aggiunto o detratto fino al 10% per elementi influenti, con il risultato arrotondato al metro cubo.

Calcolo della consistenza per categoria C 

Per gli immobili della categoria C, la consistenza si misura in metri quadri, sommando la superficie utile degli ambienti principali e accessori. Per la categoria C/1 (negozi), la superficie degli ambienti accessori è moltiplicata per un coefficiente di ragguaglio. Si può aggiungere o detrarre fino al 10% (20% per C/1) per elementi che aumentano o diminuiscono il comfort. Il risultato è arrotondato al metro quadro.

Vano catastale: definizione e parametri 

Un vano catastale è uno spazio delimitato da pareti, soffitti e pavimenti, dotato di illuminazione diretta, con una superficie minima di 9 mq e massima di 27 mq. Superfici eccedenti questi limiti sono calcolate come eccedenza.

Differenza tra consistenza e superficie catastale 

La superficie catastale è una misura calcolata secondo parametri specifici che includono i muri perimetrali, ma non sempre corrisponde alla superficie reale. La consistenza catastale, invece, si basa sul numero di vani, fornendo un’indicazione più precisa della dimensione funzionale dell’immobile.

Calcolo della consistenza catastale: esempio pratico 

Per calcolare la consistenza catastale di un immobile, è necessario:

  1. Contare i vani principali;

  2. Sommare i vani accessori diretti (1/3 di vano) e indiretti (1/4 di vano);

  3. Aggiungere o sottrarre fino al 10% per elementi influenti;

  4. Arrotondare il risultato al mezzo vano.

Esempio: se si ha un immobile ha 4 vani principali, 3 vani accessori diretti e 2 indiretti:

  • Vani principali: 4;

  • Vani accessori diretti: 3 x (1/3) = 1;

  • Vani accessori indiretti: 2 x (1/4) = 0.5;

  • Somma: 4 + 1 + 0.5 = 5.5;

  • Arrotondamento al mezzo vano: 6 vani.

Comprendere la consistenza catastale è essenziale per determinare la grandezza di un immobile e calcolare le imposte ad esso associate. Conoscere le unità di misura e i metodi di calcolo per le diverse categorie catastali aiuta a gestire meglio le pratiche immobiliari e a evitare sorprese nelle transazioni immobiliari.

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